Шапка сайта

Товары и услуги

Квартирный вопрос

Недвижимость » Квартиры
20.03.2018 60 0
Почему снижается спрос на жилье и как сделать правильный выбор, если вы решили приобрести квартиру, разбираемся вместе с экспертом Галиной Пивоваровой



ЖК «Вдохновение», «СК10», тел.(863) 200-33-33, www.sk-10gpz.ru

 
Обзор рынка

Девелоперские компании Ростова делают заманчивые предложения, от которых сложно отказаться. Но, несмотря на внушительные объемы вновь возводимых квадратных метров и громкие рекламные ходы, покупатель не спешит расставаться с деньгами.

Сегодня ситуация на экономическом рынке такова, что в ближайшее время не предвидится рост цен на недвижимость. Наоборот, высокие темпы строительства первичного жилья и падение платежеспособного спроса обеспечивают возможность выгодной покупки квартиры. Благодаря снижению ставок и ряду государственных программ по сравнению с предыдущими годами квартиру купить гораздо проще.
 

Холл ЖК «Династия», СИК «Девелопмент-Юг», тел. (863) 2-106-106, www.develug.ru
 
В 2016 году средняя ипотечная ставка составляла 12,5%, а в 2017-м была зафиксирована на отметке 10,7%. Плюс стоимость квадратного метра тоже уменьшилась. Все это привело к тому, что появилось некое количество граждан, которые могут приобрести жилье в кредит. В Ростове средняя цена 1м2 в доме стандарт-класса составляет 46 759 рублей, в сегменте бизнес-класса – 77 510 рублей, и в премиум – 93 154 рублей за м2

Наибольший объем строительства многоэтажной жилой недвижимости сосредоточен в центре города, на втором месте Северный Жилой Массив, за ним – Западный и Нахичевань, Батайск тоже в лидерах, здесь в основном строится жилье стандарт-класса.

Традиционно в центре стоимость квадратного метра выше, чем в других районах. Здесь она составляет примерно 63 000 рублей, дешевле всего недвижимость в Батайске и поселке «Темерницком»: квадратный метр обойдется в 38 000 рублей.

К концу 2017 года в стадии строительства находилось около 2 млн м2. По сравнению с декабрем 2016 года объем строящихся квадратных метров квартир увеличился на 4,68%. Число сделок в прошлом году возросло на 24,7% по сравнению с 2016 годом. Но на конец января 2018 года в Ростове не реализовано 20 882 квартир.
 

ЖК «Династия», СИК «Девелопмент-Юг», тел. (863) 2-106-106, www.develug.ru 
 
Планы на будущее

Сегодня строят слишком много и быстро. Вероятно, это связано с желанием девелоперов сдать как можно больше объектов до вступления в силу поправок в ФЗ 214.

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей – не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций. Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект.
 

Дизайн-проект дизайнера Алексея Аладашвили, квартира в ЖК «Жемчужина Дона» 

Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Соответственно для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

Данные изменения в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса.

Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будет вынуждена свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры.
 

ЖК «Династия», СИК «Девелопмент-Юг», тел. (863) 2-106-106, www.develug.ru

Данные изменения в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса.

Как выбрать ЖК?

Рекламные кампании от застройщиков всегда описывают жилой комплекс в максимально выгодном свете. Как отличить жилой комплекс стандарт-класса от комфорта, а реальный бизнес-класс от маскирующегося под него комфорта?
Существует ряд показателей, которые помогут покупателю сделать правильный выбор.

Дизайн-проект дизайнера Алексея Аладашвили, квартира в ЖК «Славяне»
 
Стандарт-класс

Дома стандарт-класса в большинстве случаев являются панельными. Как правило, они  находятся в удаленных от центра «спальных» районах.

ЖК предполагает типовые планировки с большим количество квартир-студий. Как правило, дома этого типа не имеют никаких архитектурных и эстетических изысков. Наружные стены представляют собой навесные панели с утеплителем, оштукатуренные или с различной облицовкой. Дизайн-проект общественных зон, как правило, отсутствует.

В домах стандарт-класса готовая отделка в квартирах предлагается с использованием бюджетных материалов.
 


Холл клубного дома «Богатяновский», СФ «Кристина», тел. (863) 218-54-29, www.kristinastroy.ru
 
Комфорт-класс

Дома комфорт-класса расположены в экологичных районах города, обладают хорошей транспортной доступностью. ЖК строятся по индивидуальным и нетиповым проектам, реже по улучшенным серийным проектам.

Относятся к комфорт-классу и ряд серий обновленной панели. Фасады домов комфорт-класса выполняются из штукатурки в сочетании с керамогранитом, клинкерным кирпичом, также используется вентилируемый фасад.

В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. На лестничной площадке может быть расположено 11 квартир. Кухня, как правило, не менее 8 м2, в доме – качественное остекление.

Благодаря шагу колонн – 3-3,3 м – комнаты получаются широкими и светлыми. Отделка в комфорт-классе: обои под покраску, ламинат не ниже 32 класса, на кухне и в санузлах – керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки.

В домах комфорт-класса опционально возможно расположение подземного паркинга.
 

Клубный дом «Богатяновский», СФ «Кристина», тел. (863) 218-54-29, www.kristinastroy.ru
 
Бизнес-класс

Преимуществом домов бизнес-класса является их расположение в центре города. ЖК этого сегмента строятся только по индивидуальным проектам, тип застройки – монолит и монолит-кирпич.

В доме при отделке фасадов, помимо вентилируемого фасада, будут использоваться натуральные материалы либо их дорогие качественные имитации. В проекте дома бизнес-класса может быть застекленное лобби.

Обязательно наличие собственной системы охраны. Бизнес-класс характеризует дорогая отделка входных групп (керамогранит, дизайнерские светильники), которая подчеркивает класс жилья. За счет наличия подземного паркинга меняется конструктив дома, увеличивается шаг пилона – это расстояние между несущими колоннами.

Планировка получается максимально свободной. В домах бизнес-класса не бывает студий и квартир с маленькими кухнями: если они являются отдельным помещением, то кухня не будет меньше 12 м2.

Если в квартире больше трех комнат, то появляется второй, гостевой, санузел. Также в бизнесе есть master bedroom – спальня родителей с примыкающим санузлом. Количество квартир на лестничной площадке – не более 7, чаще 4-5.  
 

ЖК «Сердце Ростова», «МСК», тел. 8 (800) 777-75-77, www.msk-development.ru
 
Число сделок в 2017 году возросло на 24,7 % по сравнению с 2016 годом. Негативные проявления в отрасли в основном связаны с тем, что в строящихся проектах увеличивается количество непроданных квартир.


*
Объем возводимого жилья  распределился среди  девелоперов следующим образом:


«ЮгСтройИнвест-Дон»
«СК10»
«ВКБ»
«МСК»
«Интеко»
«СМУ 1»
«ПИК»
«Донстрой»
«Единство»
«Комстрой»
 
*По данным «EMT консалтинг»
 


Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ-недвижимость»,к.э.н.,
доцент кафедры «Коммерция и логистика» РИНХ

«О качестве жилья, безусловно, говорят материалы, применяемые в строительстве. Предпочтение стоит отдавать кирпичным или каркасно-монолитным домам, построенным с соблюдением технологий. Покупатель не всегда узнает о минусах объекта сразу, недостатки могут проявиться и через год. Поэтому обращайте внимание на репутацию застройщика, на мнение людей, которые живут в домах выбираемой вами компанией. Не поленитесь, посетите предыдущие ЖК застройщика, посмотрите, как они выглядят, узнайте, хорошо ли работает управляющая компания, как обстоят дела с отоплением и т. д. Не стоит полностью полагаться на то, что вам говорят в офисе продаж».
 

 

 
 
 

 
Комментарии
Вы не авторизованы. При отправке сообщения, в качестве автора будет указан "Гость". Вход | Регистрация
Защита от спама * :